2、土地管理
土地市场作为整个房地产市场体系的一级市场，无论是土地储备、交易、基准地价、土地监督等各方面，都将影响到房地产市场的全部。土地依旧是国家宏观调控的重点，主旨在于保护耕地、防止擅自改变用地性质，同时调整中央和地方的利益关系，抑制宏观经济过热。2006年土地管理方面政策主要集中在土地交易及其资金管理、地价和土地利用上。重要政策有：
3月27日，国土资源部发布《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006] 52 号），开宗明义地指出，要“以严格保护耕地为前提、以控制建设用地为重点、以节约集约用地为核心，合理安排城乡各项用地”；提出“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。52号文意味着农村集体土地直接入市已露出一角。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，“假如通知及后续方案得到实施，有多个主体供地，土地市场就不会有坐庄的现象，房价肯定会有一个很大的下降”。
4月27日，国土资源部出台了《国土资源“十一五”规划纲要》，规划主要预期指标包括全国耕地保有量不低于1.2亿公顷（18亿亩）、年度供地总量中有偿供地的比例达到60%以上，招标拍卖挂牌出让面积占出让面积的比例提高到35%等7个方面的主要任务。同日，国土资源部联合国家工商总局公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行），自2006年7月1日起试行。该协议对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行了明确约定，杜绝开发商变相囤地。协议关于闲置土地的定义则是最新规定，此举对于开发商变相囤地行为将给予严厉制止。
5月30日，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，通知紧随“国十五条”，防止地方土地违规交易、利用。规定房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让；对以租代征违法用地、闲置土地和别墅用地清理，严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模。
9月5日，国务院颁发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号），是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。31号文进一步明确土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为的监督检查，严肃惩处土地违法违规行为等方面作出严格规定。与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。31号文明确规定要对地方政府实行问责制，表明国家进一步加强土地管理和调控、坚决遏止各种土地违法违规行为的决心。
10月31日，财政部公布《土地出让金收支管理办法》草案，明确对土地出让收益分配进行改革，要实现土地出让金收支两条线管理，防范土地滥用。11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。规定自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，且仍实行中央与地方三七分成体制，地方部分全部缴入省级国库；征收标准提高后，其收入仍然全部用入土地。国土资源部相关人员说，此举主要针对地方政府，意在遏制地方用地冲动。新的政策有助于在实践中抑制各地盲目扩大城市建设规模的冲动；地方分成部分一律全额纳入省级国库，这一变化意味着今后这方面的资金管理将更加规范；此外，新通知还加大对使用费的征收监管。
12月12日，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，两目录自《通知》发出之日起实行。同时，国土资源部、原国家经贸委1999年发布的《国土资源部国家经贸委关于发布和实施〈限制供地项目目录〉〈禁止供地项目目录〉（第一批）的通知》（国土资发〔1999〕357号）废止。在《限制用地项目目录》中，与1999年的目录相比，在其他项目一类中，变化最大的是，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等六大项目不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。
12月27日，国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》通知，规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准，并从2007年1月1日起实施。《标准》出台后，工业用地市场无疑将规范透明，而出让最低价标准势必会提高准入门槛。过去热衷以工业类项目为由建造或经营项目用房的投资活动或将受到严厉制约的同时，也给更多欲进入工业地产开发的企业提供机会。

3、开发管理
房地产开发管理包括勘察、设计、工程承包、施工招标、立项标准、装饰装修等方面，2006年这方面的政策注重建筑节能、工程管理上。重要政策有：
5月11日，建设部、国家质检总局在北京召开《住宅建筑规范》、《住宅性能评定技术标准》、《绿色建筑评价标准》发布宣贯会，三部标准对住宅性能、功能和目标的基本技术要求以及绿色建筑等方面作了具体的规范，规范将引导住宅和公共建筑向更加科学、更加节约资源、更加注重性能要求的方向发展，将对我国住宅建筑和公共建筑的建设、使用、维护、管理发挥重要作用。
6月25日，深圳市质量技术监督局发布实施《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》，成为全国房产测绘领域首个由政府批准发布的地方性标准。规范对阳台、凸窗、入户花园等设计尺寸做了详尽的规定，曾“盛行一时”的购房时开发商“赠送面积”、送超大阳台等现象将成为历史；而目前在售或即将销售的大比率赠送面积楼盘将成为深圳楼市的稀缺品。7月24日，北京市规划委向建筑单位和设计单位下发《容积率指标计算规则》：今后层高超过4.9米，建筑面积将按原来的两倍计算。按规定，开发商将无法通过“加层”来使90平方米小户型变相加大。
8月9日，建设部颁发了《民用建筑工程节能质量监督管理办法》，办法明确了房地产开发过程中的建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查机构、工程质量检测机构等不同单位在建筑工程节能方面的责任。本办法重点规范开发商行为，是民用建筑节能管理规定的细化。9月28日，建设部颁布了《关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》（建住房(2006)231号），要求各地从规划源头控制高耗能居住建筑的建设，对新报建筑项目提出更加严格的节能要求，促进既有建筑节能改造，推进工业领域节能标准体系建立。同时，建设部还另外发通知，要求各地今后对超过2万平方米的公共建筑和超过20万平方米的居住建筑小区实行建筑能耗核准制，能耗超标的项目将不得开工建设。
9月20日，北京市建委颁布《关于工程建设保证担保的若干规定》，规定房地产开发项目实行工程款支付保证担保、承包履约保证担保、劳务分包付款保证担保和劳务分包履约保证担保。这一举措将从源头遏制拖欠民工工资，保证工程款的正常支付。

4、市场管理
这类政策包括首付/利率、税收、交易过程监管、住房公积金等，2006年政策在房地产企业所得税、住房营业税、商品房交易监管给予了较多的关注，试图控制房地产行业严重的偷税避税行为，整顿房地产交易秩序，净化二手房交易环境等。尤其是随着国税74号文宣布对房地产转手交易时的资本获益征税，物业税也广受关注，已经在6个城市开始了空转试点，北大中国经济研究中心主任林毅夫教授直言应该通过征收物业税来抑制房产投机。物业税将主要影响保有环节，使房屋的使用成本上升，或将产生影响房价下降的作用，但征收的成本、征收环节配套措施的缺失等原因，都使物业税推出得并不容易。市场管理方面的重要政策有：
3月20日，国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。该通知意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税，同时对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补，进一步降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。
5月31日，国家税务总局发布《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），对住房营业税征免问题作出详细规定，加强个人住房转让营业税征收管理，通知或将一定程度抑制投机和投资性购房需求。7月18日，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》进一步规定，转让“二手房”强征个税，且以实际成交价格为转让收入，但仍保持了两大税收优惠政策。这些通知释放了严格二手房交易个人所得税征管的强烈信号。
7月6日，建设部、发展改革委、工商总局发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，加强商品房预售许可、商品房预（销）售活动、房地产广告发布、商品房预（销）售合同、房地产经纪等管理，进一步整顿规范房地产交易秩序。9月6日，三部委又联合召开全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议，会议透露将专项整治将重点查处6大类22种违法违规行为，规范房地产交易环境。
10月24日，建设部颁布《房屋权属登记信息查询暂行办法》，对城市房屋权属登记信息的查询范围和方法作出了规定，明确对房屋权利的记载信息，单位和个人将可公开查询，规范二手房及房屋租赁市场交易。办法2007年1月1日起执行。
10月31日，建设部颁发了《中国房地产经纪执业规则》，就“吃差价”、交易佣金、交易资金监管等方面作了具体的规定，确实保护了消费者权益。同时，建设部还发布了包括出租出售委托协议、承租承购委托协议在内的多种《房地产经纪业务合同推荐文本》。整个中介行业大洗牌序幕或将拉开。

5、物业管理
物业管理方面包括物业管理的资质、收费及公共服务等，主要政策有：
7月28日，北京市建委发布《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》，对自己开发、自己售楼、自己进行物业管理的“一条龙”服务方式进行了限制，要求今后居住物业实行招投标，强制“建管分离”物业实行招投标，同时规定，无上岗证不能担任物业管理人员。业内反应从长远看利于规范市场。
10月24日，广州20个楼盘的业主委员会联合发布《广东省业主自治条例》，提出“业主自治”、“物业服务”等新概念及新设想。该条例体现业主权利意识的提高，但与现行条文存在冲突，降低了其的可执行性。

6、金融管理
房地产金融管理包括投融资门槛、利率、信贷、存款准备金等，主要有四方面的政策：一是继续实施紧缩的房地产信贷政策，严格商业银行房地产信贷的市场准入条件，商业银行不得对“四证”不齐、项目资本金比例低于35%的项目发放开发贷款，重申商业银行不得对未封顶的项目发放个人按揭贷款。二是实行差别化的个人按揭贷款政策，有保有压，将90平方米以上住房的按揭贷款首付比例提高到30%。三是通过加息提高开发商的开发成本和个人的贷款成本，挤压房地产市场中的投机成分。四是对外资进入房地产市场设定了严格的准入标准。除了综合管理政策方面外，具体还有：
4月28日，央行调高一年期贷款利率0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%；同年8月19日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。两次加息，意在释放实行货币紧缩政策的信号。升息不是专门针对楼市，但楼市受影响首当其冲，房地产开发融资成本加大，进一步加大宏观调控的整体力度，抑制房地产投机行为。同时，11月15日起央行再次上调法定存款准备金率，此次上调0.5个百分点，这是央行今年第三次提高存款准备金率。央行上调存款准备金率，缩紧银根，其主要目的是为了减少可贷资金，同时进一步巩固宏观调控的成果。央行宣布调整个人住房信贷政策，调高贷款利率并建议提高首付成数，对于资信记录良好、符合国家相关政策的购房者，在办理个人住房贷款时，可以在贷款基准利率的基础上获得利率下浮优惠。不过，各大银行房贷利率并不统一，固定利率、循环授信、接力贷款、双周供、存抵贷、随借随还......一批全新的房贷业务品种应运而生，有的银行已将房贷提到了个人理财手段的高度。对购房者而言，有必要了解各大银行的房贷利率、提前还贷、跨行转按揭、非指定银行贷款的政策，寻找能提供优惠利率的银行贷款买房。
7月11日，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外管局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号），对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。171号文有利于减少一些投机性外资介入和政府加强对市场的监管。9月4日，国家外汇管理局、建设部为落实171文，发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，给出更细化和严格的实施细则，规范了境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理。通知将有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡。9月6日，建设部发布了《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》，表示将对在境内取得资质的外资企业进行全面摸底调查，包括建筑设计、监理、施工、招标等各领域，有利于进一步加强对外资企业管理，规范房地产领域的外资活动。随后在10月24日，建设部、商务部公布了《外商投资建设工程设计企业管理规定实施细则（征求意见稿）》，对外资建筑设计公司资质审核及行政手续细则，深化对外资企业管理。根据IMF（国际货币基金组织）《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会通行的办法。在其187个成员中，有137个成员都针对不同的对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制。外资针对进入房地产领域设限或是紧缩开发商的资金链，通常的办法是与中国内地企业成立一家公司或在股市里买个空壳公司对其注资，使其拥有合资公司的地位。然后再以这家公司的名义收购任何物业或者进行投资。即使所需资金所大，也可以用同样的手段注册或收购多家公司来解决这个问题。
9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并下达了《现场检查意见书》，北京市银监局落实三年前央行121号文件，要求各家银行停止对未封顶楼盘发放房贷。12月23日，北京市住房公积金管理中心发通知要求，品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放公积金贷款；对已经受理的贷款，仍按照原规定执行。此两项措施使开发商资金压力加大，刺激公积金购房需求向二手房转移，也抑制银行房地产金融风险。

7、商业管理类
商业地产在2005年的宏观调控中几乎没有受到太大的影响，某种程度上，商业地产开发更加活跃，并且有越来越多的资金转移到商业房地产领域。建设部陈淮认为，从城市发展、城市改造等诸多方面看，中期发展广义的商业地产的前景是比较确定的。从2006年来看，作为“十一五”的开局之年，各部委和地方政府也没有再商业地产领域有较大的动作，更多的是对城市商业网点地中期规划。事实上，我国商业地产大量资金依赖银行贷款，严格调控可能会产生巨大的金融风险和社会问题，即使要进行调控，那么必须有疏导政策出台，这样才能保证市场平稳发展。这方面的主要措施有：
4月21日，深圳市政府印发《深圳市商业网点规划（2006—2010）》，重点规划对象是市级商业（市级商业区和次市级商业区）和社区商业（社区商业中心和邻里商业单元），以及零售网点、餐饮网点和批发市场，规划期内，深圳将形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局。
6月27日，商务部发布《城市商业网点管理条例（草案）》，要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划中，要求对大型商业项目的立项举行强制性听证。该条例一旦颁布实施，将对大型商业项目的盲目开发势头有所遏制，尤其对地方政府已招商引资为由的投资冲动进行约束。
11月14日，北京市商务局、市发展改革委发布《北京市“十一五”时期商业发展规划》，提出了“十一五”期间北京商业发展的思路、总体目标和重点任务。同时，提出了城市功能区域商业、零售商业、专业市场空间布局的基本原则和指导性意见和行业发展指导方向，明确了未来五年政府支持、鼓励和限制发展的商业流通的具体领域和项目，并从十个方面提出了保障规划贯彻实施的具体措施。

《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）
通知规定： 2006年6月1日以后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。符合规定条件的，免征营业税，不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税 。
附：普通住宅的核定标准
　　●住宅小区建筑容积率在1.0以上
　　●单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）
●实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下（含1.2倍）

8月全国70个大中城市房价同比上涨8.2%

　　发改委：7月份全国70个大中城市房价上涨8.1%

　　发改委：6月全国70个城市房价同比上涨7.1%

　　5月份70城市房价上涨6．4％

　　全国70个大中城市4月新房价格同比上涨5.3％

　　报告称北京上海深圳因高房价变得不“宜居”

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。
一、新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月高0.2个百分点。 
二、二手住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨2%，涨幅比上月高0.5个百分点。
三、非住宅商品房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅与上月持平。

月6号，央行宣布将在9月25日提升存款准备金0.5个百分点，从06年到现在，已经提升了1.5个百分点；

9月10号，国家财政部宣部将发售2000亿10年期定期国债，相当于提升存款准备金0.5个百分点；

9月11号，人民币对美圆汇率突破7.23元；

9月12号，公布8月份ＣＰＩ（居民消费价格指数）同比上涨６.５%，创历年来新高；

9月12号，公布全国大中城市８月份房价同比上涨８.２%；

从上面的数据我们可以很清楚的看出，整个中国经济目前已经出现在了比较严重的通货膨胀，而国家目前也已经深刻的意识到了这一点，最近出台的一系列政策基本上都是为了紧缩货币，减小货币的市场流通量。从目前我们个人的切身感受来说，也明显的感觉到了物价的上涨，特别是关系到国计民生的食品和住房。

房市与股市

总体感觉是目前整个国家的经济已经趋向于疯狂，国民的情绪也随着经济的疯狂而变得浮燥，已经失去了基本的判断能力。而目前表现最为疯狂的就是房地产市场和股票市场，这两个市场最近的表现也的确让人感到担心，特别是这两个市场相互依存之后，一旦出现问题，后果将是十分严重的。

首先我们来看看房市最近的表现，继上半年全国房价一路高歌猛进之后，部分一线城市已经达到了天价的水平，已经严重脱离了正常的购买能力范围，据统计，北京、上海两地的成交量在今年大幅下降，特别是大户型，曾一度出现滞消的情况；而深圳在以每个月涨幅超过1000元/平方米之后，8月份成交量创历史最低，出现有价无市的情况，目前已经有楼盘出现低于市场预期价入市的先例。放眼全国市场，除了这几个一线城市外，其它二、三线城市的房价还是处于暴涨阶段，从8月份公布的数据就可以看出；而作为华中重镇的武汉，据政府公布的数据，8月份在售的417个楼盘，销售总套数为7705套，比7月减少1138套，成交均价达4458.63元/平方米，而上月公布的武汉市整体均价只有3000元/平方米，可见上涨速度之快。另外，从市场了解的情况来看，武汉市几个中心城区的房价早已超过7000元/平方米，均价过万的楼盘也不在少数。

再来看看股市，上证指数自从7月底突破4300点以后，到现在为止，短短一个多月的时间，已经突破5300点，单月涨幅超过20%以上。再向前看，5月份在4300点的那次回跌，明显是机构操作的结果，可是疯狂的股民没有吸取教训，这一次股市的迅速上涨也不可能是市场的正常走势，必然也有机构的参与。如果这些是真的，那么，中国股市已经是不折不扣的赌博市场，是大企业、大机构圈钱的场所，中小股民不过是待宰的羔羊罢了。现在股市上还有人在大喊要突破6000点，直指8000点；能否达到这个目标，不好做出评论，但股市的稳定性是需要业绩的支撑的，中国现在又有几家公司能支撑现他们股票所表现出来的价值呢？如果支撑不了，那目的就只有一个——圈钱。

任何行业只要与资本市场一接触，就会像走火入魔一样迷恋上资本市场的运作方式。国美电器就是一个很好的例子，实际上，国美连锁店由于采取了低价策略，其营业收入是极低的，大部分店子都处于持平或亏损状态，但他是一个上市公司，可以利用新店开张的利好消息从股市获取大量的资金回报，虽然主业不赚钱，但公司依然是非常赚钱的。房地产作为一个资金密集型行业，对融资的要求更高，这就注定了这一行业必然会进入股市，必然会从股市中获取利益。看看最近一些公司的表现，首先是碧桂园的上市，一下子获取上千亿的资金，并且创造了中国的财富神话，后又传出重庆龙湖地产也在谋划上市的消息，现在又听说SOHO中国也在准备上市，当然，这几家公司比较典型，所选择的上市地点也只是在香港，但我们可以看到，在上证和深成上市的开发公司不在少数，很多这类开发公司上市之后，就已经不再用心的盖房子了，而是把大部分的精力都投入到了资本市场的运作，把大部分的时间和金钱都花在了制造利好消息上面；为什么呢？很明显，股市圈钱的速度比较单纯的做开发要快许多，麻烦也少许多，这也是为什么近年来到处出现地王的原因。当房市恋上股市，开发商开发的房子就已经不只是房子了，而是提升股价的资产，其价值不是销售价值，而是所谓的评估价值。这样一来，股市猛涨，房价飙升就不难理解了，只要不崩盘，即使房子没有人买单，股票也会有人买单，该赚的钱一分也不会少。