十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。

    笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿广州来说，2004年房价涨了，可是之前却连续下跌8年之久。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移，当房价下跌的各种因素积累到一定程度后，政府是托不住的，只能无可奈何花落去。其实情况恰恰相反，中国政府是非常聪明的，1997年中国股市疯狂的时候，一篇人民日报的文章就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家受到亚洲金融危机的冲击，中国基本安然无恙。恐怕只会适当打压房价，挤压泡沫而不会托市。

十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。    这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。据《富爸爸，穷爸爸》的材料：纽约约16世纪曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元，也可以把曼哈顿重新买下来。长期上涨并不是一直上涨从不下跌，实际情况是如果涨得太快了，就会下跌。香港的地价从割让给英国后到现在不知涨了多少倍，但是从1997年开始连跌几年，跌幅60％。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人多地少比中国严重得多，可是从1990年开始房价跌了14年。

１３、房价收入比过高。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的 人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看与房价与个人收入比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。再看房价与家庭收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是 4：1。有人说中国有钱人很多的，可是收入最高的上海200５年人均可支配收入是１８０００多元，有钱人只是很少的一部分。中国人结婚没有房子是不可思议的，同时父母对孩子的爱是世界有名的，年轻人要结婚，当然要买房，父母当然补贴，可是中国父母不全是开金矿的。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。这个道理差不多地球人都知道。中国人和外国人一样要吃饭，要打电话，学费远高于外国，医疗费不断上涨。中国人绝不可能长期为一套房子舍弃其他需求。

１４、城市化的压力。中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。根据《2001-2002中国城市发展报告》，中国的城市化率将从该报告发布时的37％（世界银行的统计是不到30％）升至本世纪中叶的75％，每年1000多万人口进入城市（这还不算期间增长的人口）可是如何完成这个任务？虽然免了农业税，可是广东的农民工工资十年没有涨了，拖欠工资是普遍现象。中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。

１５、炒房人过多。这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。为什么有这样一个炒房比率的警戒线？就是当小于这个比例，这些人的抛售市场还可以承受，超过了，市场承受不了，会进一步下跌。总之，投资买房的人越多，前两年对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。

１６、以租还贷已经不可行。一个健康的房产市场，房价会和房屋的租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，房租却基本不变（这也说明房价上涨是非理性的）。在房价较低的时候，不少有眼光的人低息借入银行贷款，买房后出租，以租金偿还贷款。可是现在房价涨了很多，如果还是这样操作，每月的银行还款涨了不少，租金仍是这么多，已经不可行了。在温州有一套150平方的房子，价格150万元，可是月租金只有2000-3000元，按2500计算，一年只有3万元的租金收入（不算交纳的税），要50年才能必回成本，相当于股票的50倍市盈率。这种投资方式对房价的推动力大幅减少，房价再涨上去，甚至会消失。

１７、绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。房子近几年一直在涨，所以不少人认为还会涨下去。可是现在有一件事越来越敏感，就是台湾问题。如今屏蔽的屏蔽趋向越来越明显，胆子越来越大，说的话越来越没谱，甚至排出了时间表。毛泽东说：世界上就怕认真二字。而中国共产党对国家大家一向认真负责，恐怕一旦台湾宣布独立，战争一定不可避免。前一阵子，还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝，又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。这种情况下，不要说有几弹导弹打到上海，哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里，上海的房价是不是还会持续上涨？虽然开仗的可能性不大，不过这始终是悬在房价头上的达摩克利斯剑。

１８、根据２００５年1月1日起实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，也就是说，如果业主向银行贷款买房后如果不能按时还款，银行只能把用于抵押的房产查封，却不能拍卖收回贷款。现在深圳的各家银行已经提高了房贷的首付比例，银行在发放房贷时不得不严加审查。随着一些赖帐人的出现，银行的坏帐会增加，从而促进银行惜贷，失去了银行的支持，对房价的推动作用力会大大减小。

１９、房产权先天不足的限制。本人是律师，深知根据中国法律，业主不拥有住房土地所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权（如果是商业、工业用地，最多只有５０年），也就是说，在70年后，土地所有权就结束了(如果房产商房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了)，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知，这在法律上仍是空白。可是70年总会过去，这一天总会到来。有报道说卖地比较早的深圳，有的土地只有十多年就要到期了。可是人们会越来越认识到这个问题。而且不是所有的房产土地使用权是70年，有的只有50年，甚至是１０年。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。

２０、对外资购房的限制。中国从２００６年开始终于开始对外资购房实行限制。在此之前，看到北京的大房产商潘石屹说世界上没有任何一个国家是对外资买房有限制的。当时根本不相信，因为除非对所有的国家的相关制度了解后才能有这种结论，我相信潘先生是没有这个时间去了解的。后来看到一个数据，说国际货币基金组织１８０多个成员国，有１３０多人其实是对外资投资房产是有限制的。这样，这两种说法至少有一个是错误的。有人可能说，外国人会用中国人的名字买房。有些不了解中国的外国人说出的话简直让人笑死，因为不了解中国国情。同样，不了解外国人的中国人也会这样想当然。我们一般认为的外国其实就是指西方发达国家，谁会指望非洲饥民来抬高北京的房地产价格？而西方国家人们的普遍习惯是守法，不做与法规相悖的事，而不象中国人那样聪明地规避法律的规定。凡是与法定抵触的事，根本不考虑做。所以这个限制的作用是大还是小，最好正确地加以评估。这样，外资赌人民币升值或其他原因抬高中国房价的力量就大大减少了。