号外号外南昌天价地拍出3.52亿元 楼面地价每平达5300元    得主是正荣集团

据南昌市国土资源局工作人员介绍，该宗地编号JDG0721，位于西湖区站前西路121号，原属原江西印刷集团，面积40.52亩，规划用途为居住及配套商业用地，配套商业建筑面积比例控制在2%以内。根据要求，该宗地开发的套型建筑面积90平方米以下住宅必须占开发住宅总面积的50%以上。
南昌招投标中心一负责人告诉记者，该宗地从9月27日开始挂牌交易，至10月15日挂牌结束，经过开发商共200轮次的竞价，价格从380万元/亩的起始价飙升至868万元/亩的成交价，整整超出挂牌起始价格488万元/亩，成交价3.52亿元。据业内人士粗略计算，该宗地的楼面地价已达每平方米5300元。倘若加上建安、广告等成本的投入，仅是开发成本就要达到每平方米7000元。    可靠消息，加各方面成本每平方要达到8000，售价起价不低于9500，让时间来证明我的预言。。。。（3年前我说过湖滨东路的房价3年内将突破8000，大家已经看到了

红谷12庭的地是2001年买的，而且地价很低的，现在不知道番了多少了啊，也是捂盘高手

万科在青山湖边上的地去年拿的今年就动了

万科青山湖的房子大概什么时候开盘？

目前，政府要打击“捂盘惜售”，其实质就是涉及到政府能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。从一般商品市场来看，买方有买与不买的权利自由，自然，卖方亦有卖与不卖的权利自由，这是市场经济所遵循的自由交易原则。但是，房地产市场不是一般的交易市场，根本原因在于房地产存在一定的垄断性，这种垄断性不是体现在市场占有份额之上，而是体现在区位的垄断上——一定区位的房源只能是有限的。因此，从房地产市场的特殊性来看，政府似乎很有理由干涉房地产业。但是，追究房地产业的垄断性，我们发现其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性，这是一种自然垄断，这种垄断权力集中在政府手中。当土地从政府手中转移到开发商手中的时候，若无特殊限制，则表示土地资源一定时段的垄断性从政府转移到开发商，而且在目前公开拍卖的市场机制下，开发商也为此垄断性付出了垄断成本。如果政府要对这种先天的垄断性进行干预，首先就要在土地转让的过程中进行限制，在土地转让成本中要相应减少该部分成本。开发商不能既承担垄断成本，又不能获取垄断价格。退一步，即使政府要对这种垄断性或者垄断程度进行干预，那也是对价格进行干预，而不是对开发商的销售时机选择进行干预——要知道，开发商在选择销售时机的时候，不仅承担着实际利息成本，也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险。

再退一步，即使政府要干预开发商的销售时机选择权利，所能带来的效果亦将非常有限。首先，开发商可以根据销售策略，按栋领取预售证，然后分批推售——在领取预售证方面政府总不能要求开发商一次性领完吧？其次，即使在同一批推售单位中，开发商亦可以通过巨大的价差，大体实现按批推售的目的。

购房者与开发商的对峙：捂盘惜售与以静制动

    总体来看，2007年的楼市还将在调控发展，与此同时也充满了不少变数值得我们期待。对于投资者来说就要以静制动，注意留意政策面和市场的变化，以便能够做出正确的投资抉择。

从这一点来说，投资者也需要用以变应变的心态来应对未来的楼市。未来的市场无疑是在不断地变化着的，而每一个变化所产生的影响又是有所不同的，政策的变动会对人们的投资行为产生收缩，而房价与租金的变动也会对投资的收益产生影响，区域的变动也将成为人们购房选择时的重要参考因素。面对新的变化，我们的投资行动也需要有许多新的理念，在具体的执行过程中也要运用许多新的方式。

    其实归根到底，目前出台一系列调控政策虽然目标直指投资性购房，然而其中我们要认识到的是，这些政策同样也会对自住购房带来深远的影响，从这一角度来说，我们可以从这样几个方面去把握。一是购房的利息成本正在不断被提高，此前房贷利率的几次提高已经使这一情况凸现了出来，而从未来来看，在防止经济过热的大背景下，还存在进一步加息可能，从而会进一步加重购房者的负担；二是在交易成本越来越高的情况下，自住购房同样也要树立“长线思维”，买了房子就要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的；第三是从目前市场的发展来看，楼市的交易将可能会日趋清淡，在这种情况下“买房易卖房难”的情况就有可能会出现，所以投资者在购房前就一定要做好规划，谨慎小心。(以上原载于2007-02-05　姜仁BLOG《中国楼市将走向何方？》)

    但是市场的规律不可能总被强势控制，最近股市的大牛冲天，就给房市的调整制造了一次绝佳的机会，大量资金从房市退出，让高房价的北京房地产市场真真正正地显示出了有价无市的萧条景象。一位朋友最近终于出手了一套在二手房市场挂了将近半年的一套房子，价格却比同地段房屋标价低了8%左右，朋友这次的投资计划基本上也是以略有赢余宣告结束，但这比资金再投入房市的可能性几乎为零。

    实际上当前买房投资的人已经出现了逐渐下降的趋势，很多人已经在讨论内2008年之后房价下跌后的风险规避办法。捂盘惜售早晚得售，囤地捂地也早晚的开发建设，开发商虽然手里有太多的房子和地块，但开发商也不能拿房子和土地当饭吃，捂盘也好、囤地也好，无非是一个目的那就是把房子的价格搞上来，挣得更高的利润。这样的考虑不仅一般的购房人在考虑、那些投资房产的投机客也在考虑、开发商们当然不可能不考虑。

    北京市场近几个月来连续出现的成交量逐步下降的数据就是需求已经出现逆转的标志，开发商继续捂盘只怕会烂在自己的手里了。只有有人认识到了这一点，开发爱商大量抛售的可能就会变成现实，捂盘不可怕，可怕的是谁能坚持下去，谁就会成为最后的赢家。

房产商捂盘 有一招叫中介代理,就是中介所认准房子好，就与开发商勾结起来，然后由中介所出比较低的价格买下来，捂在手里，等房子涨起来之后再卖出去。
因为中介有资金，同时渠道比较熟悉，所以可以用较少的资金撬动更多的资产，因此比一般人更有优势操纵这些。

估计现在也没哪家开发商在这种局势下还会捂下去了

南昌这几年涨价太快了。难道就没人管吗？